Vote et publication
Voté par l'Assemblée nationale début 2014, le texte a ensuite été adopté par le Sénat le 31 janvier 2014. Toutefois, les dispositions votées par le Sénat comportaient certaines divergences avec le texte adopté par l'Assemblée. Par conséquent, une commission mixte paritaire a dû élaborer un texte de compromis que le Parlement a finalement adopté après un vote du Sénat le 20 février 2014.
Suite à un recours de députés et de sénateurs contre le texte, ce dernier a été examiné par le Conseil constitutionnel qui, par une décision du 20 mars 2014, a validé les grandes mesures prévues par la loi Alur en les estimant conformes à la Constitution française.
La loi Alur a ainsi été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Elle prend l'appellation officielle de loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Vous pouvez télécharger le texte intégral de la loi Alur en ligne.
Date d'application
Alors que certaines dispositions de la loi entrent dès maintenant en vigueur (comme, par exemple, leplafonnement des frais d'agence, le prolongement de la trêve hivernale ou la réduction des délais de prescription applicables aux loyers impayés et aux charges), d'autres doivent encore attendre des décrets d'application pour devenir effectives. Ces textes sont actuellement en cours de rédaction et devraient normalement être publiés au Journal officiel dans les semaines à venir. Parmi les nouvelles mesures en attente d'être appliquées figurent notamment celle portant sur l'encadrement des loyers ainsi que la création d'un contrat de bail type par décret (voir plus bas pour connaitre le détail de ces nouveaux dispositifs).
L'application de certaines dispositions de la loi sera par ailleurs différée dans le temps. C'est le cas notamment de la mise en place de la garantie universelle des loyers, censée n'être applicable qu'en 2016.
Encadrement des loyers
Dans le droit fil des dernières mesures, la loi Alur prévoit de mettre en place un observatoire des loyers dans les zones "tendues" afin de fixer des plafonds géographiques. Si le loyer dépasse ce plafond au moment du renouvellement du bail, le locataire pourra saisir la commission de conciliation.
À partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, le préfet de département prendra chaque année un arrêté qui fixera, pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers :
- un loyer médian de référence calculé à partir du « stock » de tous les loyers existants, ce qui le placera d'emblée très en-dessous du niveau auquel les logements sont aujourd'hui loués ou reloués dans la zone concernée
- un loyer médian de référence majoré, dont le niveau sera fixé chaque année, par décret, sur chaque territoire et qui ne pourra excéder 20 % au-dessus du loyer médian de référence, ce qui créera l'intervalle de fixation libre des loyers
- un loyer médian de référence minoré, inférieur de 30% au loyer médian. En deçà de ce niveau, le propriétaire pourra demander une réévaluation du loyer.
A titre expérimental, ces nouvelles règles d'encadrement des loyers doivent d'abord être appliquées à Paris à compter de 2015. Par la suite, d'autres agglomérations pourront adopter ces mesures lorsqu'elles seront prêtes à les mettre en place.
Voir les zones Duflot d'encadrement des loyers
Nouveaux contrats de bail
Le loyer hors charges fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Le loyer médian et le loyer médian majoré devront figurer dans le bail, pour l'information du locataire.
Complément de loyer exceptionnel
Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu'il faudra justifier dans le bail (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelle), le contrat pourra déroger à ce plafond en imputant au loyer un complément de loyer exceptionnel.
Dans ce cas, le locataire disposera, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. Cette demande comprendra nécessairement, en premier lieu, une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation. Une fois ces démarches effectuées et en cas d'échec de la phase amiable, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution du complément de loyer.
Renouvellement de bail
Lors du renouvellement d'un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré.
Est également créé, a contrario, la faculté pour le bailleur d'introduire un recours en réévaluation du loyer si le loyer jusqu'alors appliqué est inférieur au loyer médian de référence minoré, avec une possibilité d'étalement de la hausse pour le locataire.
Le locataire ou le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer à son cocontractant au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
En cas de désaccord entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige devant de la commission départementale de conciliation. Ensuite, en cas d'échec de la procédure de conciliation, il sera possible de saisir le juge.
Cet encadrement devrait dans un premier temps être limité à la seule agglomération parisienne.
Délai de préavis
Dans les zones tendues, le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail sera réduit à un mois, contre trois mois habituellement. Ces zones tendues concernent les villes à forte demande de logements (Paris par exemple) et dans lesquelles les propriétaires ont peu de difficultés pour retrouver un locataire après le départ du précédent.
La loi permet désormais aux personnes qui touchent l'AAH de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois pour les baux de location signés à compter du 27 mars 2014.
Il en va de même pour toutes les personnes dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. Mais pour les baux signés avant le 27 mars 2014, seules les personnes âgées de plus de 60 ans peuvent bénéficier de cette mesure (dans les mêmes conditions).
Contrat de bail type
La loi Alur prévoit l'instauration d'un modèle de contrat de location type. Les contrats de bail nouvellement rédigés devront obligatoirement respecter le contenu de ce modèle. Pour autant, il sera toujours possible de rajouter certaines clauses. Pour en savoir plus, voir le modèle de contrat de location type qui entrera en vigueur après la publication d'un décret d'application à venir.
Garantie universelle des loyers
La loi Alur prévoit de créer une garantie universelle des loyers (GUL) pour l'ensemble du parc privé (location nue et meublée) et des bailleurs (particuliers et personnes morales). Son financement devrait résulter du prélèvement d'un pourcentage du loyer, de l'ordre de 1 ou 2 % de son montant, payé de façon égale par le propriétaire et le locataire.
Cette garantie universelle des loyers était à l'origine destinée à remplacer le cautionnement d'ici au 1er janvier 2016. Toutefois, ce système a été allégé suite aux discussions à l'Assemblée nationale. Le texte adopté en janvier 2014 par les députés prévoit que les propriétaires auront le choix entre le dispositif de la GUL et celui applicable au cautionnement.
Naturellement, pour que le propriétaire puisse bénéficier de la GUL, il ne devra pas avoir demander un cautionnement à son locataire.
Cette GUL ne serait destinée finalement qu'à certains publics.
Pénalités de retard de loyer
La loi prévoit que le propriétaire et le locataire pourront prévoir dans le contrat de bail que les retards de loyers pourront donner lieu au paiement de pénalités de retard pouvant aller jusqu'à 30 % du montant du loyer.
Restitution du dépôt de garantie
La loi prévoit actuellement un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés pour que le propriétaire restitue le dépôt de garantie versé par le locataire. La loi Alur prévoit de réduire ce délai à un mois dès lors que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. A défaut de restitution dans les délais légaux, le propriétaire pourrait subir une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard.
Frais d'agence
Quand un agent immobilier intervient lors de la location d'un bien, le montant de ses honoraires se trouve désormais mieux encadré (voir ainsi les règles de calcul des frais d'agence en cas de location). Depuis le 15 septembre 2014, le montant des frais d'agence est en effet plafonné par décret. La réglementation fixe désormais une limite maximale de prix fixée à partir de la surface habitable du logement loué. Voir ainsi lesplafonds des frais d'agence pour plus d'informations sur les nouvelles règles de calcul applicables.
En outre, le locataire ne doit payer que sa part des frais de rédaction du bail, de visite du logement, de constitution de dossier et de l'état des lieux. Ces coûts seront partagés par moitié entre locataire et bailleur.
Délais de prescription
La loi a modifié les délais de prescription applicables en matière de paiement des loyers impayés ou des charges. Alors qu'auparavant, le délai pour réclamer ces sommes était fixé à 5 ans, il est désormais réduit à 3 ans. En outre, le délai passe à 1 an en ce qui concerne la réévaluation annuelle du loyer en fonction de l'IRL.
Trêve hivernale
La trêve hivernale, pendant laquelle les locataires faisant l'objet d'une mesure d'expulsion ne peuvent pas être expulsés d'un logement, est actuellement fixée chaque année du 1er novembre au 15 mars. La loi Alur prévoit de prolonger cette durée annuelle jusqu'au 31 mars.
Réforme des agents immobiliers
La formation des agents immobiliers serait renforcée avec la création d'un conseil national de la gestion immobilière et la rédaction d'un code de déontologie.
Marchands de listes
Depuis longtemps dans le viseur des pouvoirs publics, souvent à juste titre, les "marchands de liste" seront soumis à des obligations supplémentaires. Ils devront notamment détenir un mandat exclusif sur les biens qu'ils proposent à leurs clients.
Syndics de copropriété
La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toutes les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l'objet d'une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.
En outre, l'ouverture d'un compte séparé au nom de la copropriété sera obligatoire.
Vote et publication
Voté par l'Assemblée nationale début 2014, le texte a ensuite été adopté par le Sénat le 31 janvier 2014. Toutefois, les dispositions votées par le Sénat comportaient certaines divergences avec le texte adopté par l'Assemblée. Par conséquent, une commission mixte paritaire a dû élaborer un texte de compromis que le Parlement a finalement adopté après un vote du Sénat le 20 février 2014.
Suite à un recours de députés et de sénateurs contre le texte, ce dernier a été examiné par le Conseil constitutionnel qui, par une décision du 20 mars 2014, a validé les grandes mesures prévues par la loi Alur en les estimant conformes à la Constitution française.
La loi Alur a ainsi été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Elle prend l'appellation officielle de loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Vous pouvez télécharger le texte intégral de la loi Alur en ligne.
Date d'application
Alors que certaines dispositions de la loi entrent dès maintenant en vigueur (comme, par exemple, leplafonnement des frais d'agence, le prolongement de la trêve hivernale ou la réduction des délais de prescription applicables aux loyers impayés et aux charges), d'autres doivent encore attendre des décrets d'application pour devenir effectives. Ces textes sont actuellement en cours de rédaction et devraient normalement être publiés au Journal officiel dans les semaines à venir. Parmi les nouvelles mesures en attente d'être appliquées figurent notamment celle portant sur l'encadrement des loyers ainsi que la création d'un contrat de bail type par décret (voir plus bas pour connaitre le détail de ces nouveaux dispositifs).
L'application de certaines dispositions de la loi sera par ailleurs différée dans le temps. C'est le cas notamment de la mise en place de la garantie universelle des loyers, censée n'être applicable qu'en 2016.
Encadrement des loyers
Dans le droit fil des dernières mesures, la loi Alur prévoit de mettre en place un observatoire des loyers dans les zones "tendues" afin de fixer des plafonds géographiques. Si le loyer dépasse ce plafond au moment du renouvellement du bail, le locataire pourra saisir la commission de conciliation.
À partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, le préfet de département prendra chaque année un arrêté qui fixera, pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers :
A titre expérimental, ces nouvelles règles d'encadrement des loyers doivent d'abord être appliquées à Paris à compter de 2015. Par la suite, d'autres agglomérations pourront adopter ces mesures lorsqu'elles seront prêtes à les mettre en place.
Voir les zones Duflot d'encadrement des loyers
Nouveaux contrats de bail
Le loyer hors charges fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Le loyer médian et le loyer médian majoré devront figurer dans le bail, pour l'information du locataire.
Complément de loyer exceptionnel
Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu'il faudra justifier dans le bail (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelle), le contrat pourra déroger à ce plafond en imputant au loyer un complément de loyer exceptionnel.
Dans ce cas, le locataire disposera, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. Cette demande comprendra nécessairement, en premier lieu, une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation. Une fois ces démarches effectuées et en cas d'échec de la phase amiable, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution du complément de loyer.
Renouvellement de bail
Lors du renouvellement d'un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré.
Est également créé, a contrario, la faculté pour le bailleur d'introduire un recours en réévaluation du loyer si le loyer jusqu'alors appliqué est inférieur au loyer médian de référence minoré, avec une possibilité d'étalement de la hausse pour le locataire.
Le locataire ou le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer à son cocontractant au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
En cas de désaccord entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige devant de la commission départementale de conciliation. Ensuite, en cas d'échec de la procédure de conciliation, il sera possible de saisir le juge.
Cet encadrement devrait dans un premier temps être limité à la seule agglomération parisienne.
Délai de préavis
Dans les zones tendues, le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail sera réduit à un mois, contre trois mois habituellement. Ces zones tendues concernent les villes à forte demande de logements (Paris par exemple) et dans lesquelles les propriétaires ont peu de difficultés pour retrouver un locataire après le départ du précédent.
La loi permet désormais aux personnes qui touchent l'AAH de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois pour les baux de location signés à compter du 27 mars 2014.
Il en va de même pour toutes les personnes dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. Mais pour les baux signés avant le 27 mars 2014, seules les personnes âgées de plus de 60 ans peuvent bénéficier de cette mesure (dans les mêmes conditions).
Contrat de bail type
La loi Alur prévoit l'instauration d'un modèle de contrat de location type. Les contrats de bail nouvellement rédigés devront obligatoirement respecter le contenu de ce modèle. Pour autant, il sera toujours possible de rajouter certaines clauses. Pour en savoir plus, voir le modèle de contrat de location type qui entrera en vigueur après la publication d'un décret d'application à venir.
Garantie universelle des loyers
La loi Alur prévoit de créer une garantie universelle des loyers (GUL) pour l'ensemble du parc privé (location nue et meublée) et des bailleurs (particuliers et personnes morales). Son financement devrait résulter du prélèvement d'un pourcentage du loyer, de l'ordre de 1 ou 2 % de son montant, payé de façon égale par le propriétaire et le locataire.
Cette garantie universelle des loyers était à l'origine destinée à remplacer le cautionnement d'ici au 1er janvier 2016. Toutefois, ce système a été allégé suite aux discussions à l'Assemblée nationale. Le texte adopté en janvier 2014 par les députés prévoit que les propriétaires auront le choix entre le dispositif de la GUL et celui applicable au cautionnement.
Naturellement, pour que le propriétaire puisse bénéficier de la GUL, il ne devra pas avoir demander un cautionnement à son locataire.
Cette GUL ne serait destinée finalement qu'à certains publics.
Pénalités de retard de loyer
La loi prévoit que le propriétaire et le locataire pourront prévoir dans le contrat de bail que les retards de loyers pourront donner lieu au paiement de pénalités de retard pouvant aller jusqu'à 30 % du montant du loyer.
Restitution du dépôt de garantie
La loi prévoit actuellement un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés pour que le propriétaire restitue le dépôt de garantie versé par le locataire. La loi Alur prévoit de réduire ce délai à un mois dès lors que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. A défaut de restitution dans les délais légaux, le propriétaire pourrait subir une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard.
Frais d'agence
Quand un agent immobilier intervient lors de la location d'un bien, le montant de ses honoraires se trouve désormais mieux encadré (voir ainsi les règles de calcul des frais d'agence en cas de location). Depuis le 15 septembre 2014, le montant des frais d'agence est en effet plafonné par décret. La réglementation fixe désormais une limite maximale de prix fixée à partir de la surface habitable du logement loué. Voir ainsi lesplafonds des frais d'agence pour plus d'informations sur les nouvelles règles de calcul applicables.
En outre, le locataire ne doit payer que sa part des frais de rédaction du bail, de visite du logement, de constitution de dossier et de l'état des lieux. Ces coûts seront partagés par moitié entre locataire et bailleur.
Délais de prescription
La loi a modifié les délais de prescription applicables en matière de paiement des loyers impayés ou des charges. Alors qu'auparavant, le délai pour réclamer ces sommes était fixé à 5 ans, il est désormais réduit à 3 ans. En outre, le délai passe à 1 an en ce qui concerne la réévaluation annuelle du loyer en fonction de l'IRL.
Trêve hivernale
La trêve hivernale, pendant laquelle les locataires faisant l'objet d'une mesure d'expulsion ne peuvent pas être expulsés d'un logement, est actuellement fixée chaque année du 1er novembre au 15 mars. La loi Alur prévoit de prolonger cette durée annuelle jusqu'au 31 mars.
Réforme des agents immobiliers
La formation des agents immobiliers serait renforcée avec la création d'un conseil national de la gestion immobilière et la rédaction d'un code de déontologie.
Marchands de listes
Depuis longtemps dans le viseur des pouvoirs publics, souvent à juste titre, les "marchands de liste" seront soumis à des obligations supplémentaires. Ils devront notamment détenir un mandat exclusif sur les biens qu'ils proposent à leurs clients.
Syndics de copropriété
La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toutes les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l'objet d'une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.
En outre, l'ouverture d'un compte séparé au nom de la copropriété sera obligatoire.
13/01/2015